Obtenir le montant de l'acquisition
La première étape, et sans doute la plus simple, consiste à déterminer le montant total de l'acquisition, avant crédit. Ce montant total de est déterminé par :
- Le prix du bien net vendeur
- La commission d'agence
- Les frais de notaire
Généralement, vous serez fixé avec précision sur ces montants au moment de la signature du compromis chez le notaire.
Calculer son apport personnel
Avant de pouvoir comparer les banques entre elles, il vous faut déterminer le montant de votre apport personnel. Il peut être constitué par de l'épargne ou des placements. Le montant de votre apport doit être fixé avant de commencer vos démarches auprês des banques, ceci afin de les comparer sur une base équivalente.
Déterminer la durée d'emprunt
La durée d'emprunt influence de manière importante le coût total du prêt contracté, ainsi que votre qualité de vie sur la durée de l'emprunt. Plus la durée d'emprunt sera longue, plus le taux d'intérêt sera élevé. De même, plus la durée d'emprunt sera longue, plus vous aurez de mensualités d'assurance à rembourser, ce qui n'est pas négligeable. En résumé, lpus la durée d'emprunt est longue et plus le crédit est cher. A contrario, plus la durée de l'emprunt est grande et plus les mensualités de remboursement sont basses, ce qui vous laisse plus de "reste à vivre" à la fin du mois. En fonction de votre niveau de vie actuel, calculez votre endettement acceptable (ce que vuos trouvez raisonnable de rembrouser mensuellement) pour conserver une vie agréable, et ne dépassez pas 33% d'endettement en comptabilisant tous vos remboursements de prêts actuels (voiture, crédits consommation, ...). Le taux d'endettement se calcul en multipliant par 100 la somme de vos remboursements mensuels que divise la somme de vos revenus mensuels moyens.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour déterminer avec précision votre durée d'emprunt en fonction de la mensualité maximale que vous pouvez rembourser.
Le coût du pret
Plusieurs frais entrent dans le calcul du coût total du prêt :
- Le Taux d'intérêt : c'est le pourcentage, calculé selon des conventions prédéfinies, qui mesure de façon synthétique, sur une période donnée, la rentabilité pour le banque ou le coût pour l'emprunteur de l'échéancier de l'emprunt.
- L'assurance du prêt : c'est la somme que l'emprunteur va payer mensuellement pour se substituer à lui en cas dans le cas ou il arriverai quelque chose à l'emprunteur. La substitution peut être totale (prise en charge totale des mensualités de remboursement), ou partielle (prise en charge partielle des mensualités), le reste étant toujours à charge du ou des emprunteur.
- La garantie / caution / hypothèque : c'est le mécanisme par lequel la banque va couvrir dans le cas ou l'emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser son prêt. Dans le cas d'une garantie ou d'une caution, la banque récupérera les impayés auprès de l'organisme de garantie ou de caution. Dans le cadre d'une hypothèque, c'est le bien immobilier lui même qui fait office de garantie.
- Les frais de dossier : ce sont les frais que la banque peut vous demander pour consistituer votre dossier.
- Les autres frais : d'autres frais peuvent s'appliquer, notamment ceux liés à la commission d'un courtier en prêt bancaire.
La nature différente de ces coûts permet de bénéficier de plusieurs leviers pour la négociation.
Démarcher certaines banques par vous même
Une fois les montants fixés : montant du financement, de l'apport, ... vous allez pouvoir commencer vos démarche auprès des banques. Sélectionner les grandes banques nationales (BNP, Crédit mutuel, Caisse d'épargne, la banque postale, Crédit agricole, LCL, Société générale, ...). Il n'est pas nécessaire d'être exhaustif, faire appel à un courtier va vous permettre de compléter vos démarches.
Prenez soin de récolter des offres équivalentes sur la base d'un même montant emprnuté, d'une même durée de remboursement et à conditions d'assurance équivalentes. Lors du premier round, il n'est pas nécessaire d'entammer directement la négociation. Notez avec attention les conditions du prêt (remboursement anticipés, pénalités, révisions des mensualités, ...). Demandez également la dernière brochure des tarifs de la banque (gestion de compte, cartes de crédits, services en ligne, ...) et les conditions générales pour l'assurance du prêt.
Faire appel à un courtier
Comme il n'est pas possible d'aller voir tous les établissements bancaires susceptibles de vous accorder le tant espéré crédit immobilier, et parce que d'autres personnes sont plus à même d'obtenir des taux intéressants dans certaines banques, pour compléter vos recherches, faites appel à un courtier spécialisé dans la négociation des prêts immobiliers. Il existe de nombreux courtiers et de nombreux organismes spécialisés tels que Cafpi. Faire appel à un courtier ne coute rien tant que vous ne retenez pas son offre. Cela ne peut être que bénéfique, le courtier en prêt bancaire vous permettant d'avoir en une fois une offre qui est déjà la meilleure parmis de nombreuses banques partenaires du courtier. Cette offre n'est toutefois pas imbattable, surtout en ce qui concerne les frais d'entrée, qui incluent la comission de courtage.
La négociation
Le voici, le voila : le temps de la négociation. A ce stade, vous avez récolté de nombreuses offres que vous allez rapprocher les unes des autres. Première étape, se munir de son tableur préféré pour y entrer en colonne les différentes banques et courtiers consultés, et en ligne, les rubriques suivantes :
- Frais de dossiers
- Garantie / Caution / Hypothèque
- Autres frais
- Montant total emprunté : généralement le montant total du bien frais d'agence et de notaire inclus moins l'apport personnel plus les frais d'entrée (frais de dossier, garantie et autres frais)
- Taux du crédit hors assurance
- Mensualité hors assurance
- Mensualité assurance comprise
- Coût total du crédit : la mensualité assurance comprise fois la durée de remboursement moins le montant total emprunté.
La négociation va vous permettre de diminuer le coût total du crédit. Pour négocier votre prêt, vous aurez besoin d'un téléphone et de quoi noter scrupuleusement et de façon synthétique toutes les informations que vous allez fournir à vos interlocuteurs. Si vous indiquez à une banque qu'un concurrent vous à proposer un taux de X%, noter le ! Après un premier tour ou vous aurez rencontré courtiers et banques, vous aurez toutes les cartes en main pour commencer la négociation avec les arguments suivants :
- Demandez systématiquement à vos interlocuteurs si leur première offre est leur meilleur offre en leur indiquant la mensualité assurance comprise minimum que vous avez jusqu'à présent obtenue. N'allez toutefois pas trop loin en indiquant à un banquier que vous recontactez pour la première fois de s'aligner sur la meilleure mensualité obtenue après négociation auprès d'une autre banques.
- Jouez sur les frais fixes, notamment les autres frais et les frais de dossiers. N'hésitez pas à faire valloire des frais de dossiers nuls dans certains établissements que vous avez rencontrés et précisez à votre interlocuteur que vous ne comprenez pas que ces frais de dossiers soit aussi élevés en comparaison.
- En fonction de votre "reste à vive", insitez sur le fait que vous allez domiciler vos revenus dans l'établissement prêteur et que vous serez en mesure de consommer d'autres produits et services par ailleurs (assurances, placements, ...). Si vous disposez déjà de produits similaires dans une autre banque, jouez de la corde sensible et faites valoir que vous seriez sensible à un geste qui vous amenerais à souscrire ces produits et services dans votre nouvelle banque.
N'hésiter à rappeler les banquiers et courtiers que vous avez rencontré pour leur demander si leurs offres respectives sont les meilleurs qu'ils puissent vous proposer. Ce n'est pas la peine de mentir sur les informations que vous fournissez, les banques ne chercheront pas à vous attirer à perte. Certaines banques seront d'ailleurs totalement fermées à toute négociation et ne reviendront pas sur leur offre initiale de prêt.
